ועדה מקומית לתכנון זמורה נ' בלושטיין-סלומון בתי אבות והשקעות (1991) בע"מ ואח'

פסק דין

בפניי ערעור השבחה שהוגש על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "זמורה" (להלן: "הוועדה").

רקע עובדתי

המשיבות - בלושטיין-סלומון בתי אבות והשקעות (1991) בע"מ ובית בכפר גדרה בע"מ - הינן חברות יזמיות וקבלניות הפועלות בתחום הבנייה הציבורית והפרטית (המשיבה הראשונה תיקרא להלן "המשיבה 1", ושתי המשיבות יחד ייקראו להלן: "המשיבות").

בשנת 1994 זכתה המשיבה 1 במכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל לשיווק מקרקעין בתחום המועצה המקומית גדרה. בהתאם לתנאי המכרז רכשה המשיבה 1 מגרש ששטחו כ-8.5 דונם, המסומן כמגרש 1040 על-פי תב"ע זמ/2/534 (להלן: "המגרש") - תוכנית הנמצאת בתוקף משנת 1991 (להלן: "התוכנית").

בהתאם להוראות התוכנית הותרה במגרש הקמת מבנים לצורך מוסדות מרפא, נופש ומלונאות, בתי אבות ודיור מוגן, בשטח מגרש מינימאלי של 7.5 דונם, 35% תכסית ו-105% בניה עיקרי בשלוש קומות.

המשיבה 1 יזמה ותכננה במגרש הקמת מוסד ייחודי של בית-חולים פסיכיאטרי לעדה החרדית. בהקשר זה ביצעה המשיבה הליכי התייעצות ותכנון שונים, אשר הסתכמו לבסוף בגמר התכנון המפורט של המבנה, השגת אישור משרד הבריאות לתכנון המפורט, קבלת אישור הוועדה לתוכנית בשלמותה (ביום 31.12.1996, נספח 6(א) לתגובת המשיבות) ולבסוף, ביום 2.3.1997, הוצאת היתר בנייה שלב א' על-ידי הוועדה ל"עבודות עפר, מילוי והידוק קרקע ויסודות" (נספח 6(ב) לתגובת המשיבות).

בשלב זה, היינו בשלב שבו החלו עבודות העפר ומילוי היסודות של בית-החולים הפסיכיאטרי, החלו לחצים מצד תושבים במקום, אשר התנגדו להקמת הפרויקט. בעקבות זאת ביקשה המועצה המקומית גדרה (להלן: "המועצה") מן המשיבה 1 להסב את הפרויקט מבית-חולים פסיכיאטרי לבית-אבות.

בפרוטוקול דיון, שנערך ביום 21.12.1997 בהשתתפות ראש המועצה, מהנדס המועצה, מזכיר המועצה ונציגי המשיבה 1 (נספח ד' להודעת הערעור), נרשמו הסתייגויות המשיבות בעניין זה וכן הפתרונות שהוצעו להסתייגויות אלה על-ידי המועצה:

נציגי המועצה ביקשו מהיזם לשנות את יעוד הפרוייקט מבי"ח פסיכיאטרי לבית אבות וזאת עקב התנגדות רבה בקרב תושבי גדרה.

שלום בלושטיין [נציג המשיבות – א.ל.ע.] הבהיר כי אינו מתנגד לשינוי היעוד אך מצביע על קיומן של שלוש בעיות עיקריות המחייבות טיפול ומציאת פתרון.

הגדלת אחוזי הבנייה בהשוואה לאחוזים המותרים כיום באופן שניתן יהיה לתכנן מנימום של 400 חדרים.

קבלת פיצוי עבור ההוצאות שהוצאו עד היום ע"י היזם עבור תכנון הפרוייקט כבי"ח פסיכיאטרי – הוצאות ותשלומים שירדו לטמיון במידה וישונה היעוד.

הארכת לוחות הזמנים לביצוע הסכם הפיתוח וקבלת הסכמת המינהל להליך המוצע.

נציגי המועצה הציעו דרכים לפתרון הבעיות:

תוכן ת.ב.ע. שתאפשר הגדלת אחוזי הבנייה ומתן תוספת בניה של 2 קומות לפחות על מנת לאפשר תכנונם של 400 חדרים לפחות.

ההוצאות שהוצאו על ידי היזם עבור תכנון ביה"ח הפסיכיאטרי – יקוזזו מהיטל ההשבחה שעל היזם יהיה לשלם בגין תוספת אחוזי הבנייה.

המועצה תטפל בהארכת תקופת הפתוח בתקופה נוספת של 36 חודש ממועד גיבוש ההסדר הסופי עם המועצה.

סיכום פגישה:

אדריכל הפרוייקט יפנה למהנדס המועצה לצורך קבלת פרטים להכנת בקשה לתוספת אחוזי בניה לפרוייקט ושינוי הת.ב.ע.